立地の数値化 「3つの条件」 |
これを判断する3つの指標がある。
①視界性
②接近性
③競合性
これを知れば、
開院する前から
ある程度の来患数も
予測できるようになる。
①視界性
これは、単純に言うと
「店舗が見えているかどうか」という事である。
店舗を地図上の中心に配置して、
上下左右を4ブロック(ABCD)に分けて
それぞれの方向から見て、何メートル離れていても見えるかをチェックする。
注意したいのが、
店舗を正面から見て、外観がいいということで安心してしまうことだ。
実際に、地域の生活者視点で見ると、徒歩や自転車、自動車でも
店舗が何かの陰になって、あまり認識できない場合などもある。
地域住人が毎日、横を通っているのに、
「ここに整骨院があるなんて知らなかった」と言われたりしてしまう。
50メートル手前から認識できれば、及第点であり、
100メートル以上からでも認識できれば最高点である。
②接近性
店舗に対して、
ABCDそれぞれのブロックから、
何%の流入が見込まれるのかを予測する。
店舗の手前に抜け道があり、
ほとんどの住人がそこに流れてしまう場合もある。
また、
店舗自体が良く見える場所にあっても、
店舗の正面道路は、車の往来が激しく
近づきにくい場合もある。
以前、
視認性も良く、すごくいい空き店舗があったが、
道路が狭く、歩行者すれすれに
トラックやバスが往来していた。
調べてみると、
どんなテナントが入っても
すぐダメになる店舗であり、
やむなく断念したことがあった。
③競合性
いくら視界性や接近性が良くても
患者さんの生活動線上に
強力な競合院がある場合には、
来患数が半減してしまう可能性がある。
ABCDそれぞれのエリアにどんな競合があるかはチェックしたい。
実際に、その競合院の営業時間中にチェックして
大体の来患数を予測する。
そうすることで、
エリアから接近する患者さんが
何%ぐらい減少するかが予測できる。
以上、
簡単であるが、3つのポイントを解説した。
最後に重要なことがある。
これらを実際に調べる(実査)する時に、
商圏内を地域の生活者なりきって、
くまなく歩いてもらいたい。
これは数日かけて、
営業時間と同じ曜日、時間帯に行なう。
そして、
そこで感じた自らの五感で収集したデータを
最優先して店舗を判断してもらいたい。
これを「五感最優先の原則」と言う。
このコラムで何度も言っているが、
決して業者さんのお勧めだけで判断しないように。
治療機器なら失敗しても売ることができるが、
店舗選びの失敗は、本当に取り返しがつかない。
開業はとても簡単だが、
立地選定の失敗による閉院は
その何倍も大変である。
なぜ、そのようなことが言えるのか?
なにより私自身が、
「定石」を知らないばっかりに、
今まで、多くの痛みを伴ってきたからである。
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『ピープルマネージメントセミナー「マーケティング」』
整骨院における来院促進活動
・2009年7月12日(日)東京会場 ・2009年7月26日(日)大阪会場
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